Arthur Kipps, giovane avvocato londinese, viene incaricato di recarsi in uno sperduto villaggio per prendere parte ai funerali e occuparsi dell'eredità di una cliente defunta. L'atmosfera è a dir poco sinistra: la donna viveva infatti relegata in una dimora circondata da paludi e, come se non bastasse, un fantasma in cerca di vendetta tiene in scacco il villaggio.